波士顿美窝房产工作手册
2025年2月版
一、日常工作
1.1 看房预约、登记、实施流程
1.1.1 请提前至少24小时登记看房信息和客户信息。
特殊情况临时约看房至少在出发前完成登记。一切看房，无论是否有客户，均需要登记。
1.1.2 普通公寓的看房，需要先登记看房后，再领取钥匙。
1.1.3 未持正的员工不得自行实施看房，需由持证经纪人在场监督陪同。
1.1.4 若想加入其他同事的看房计划，可与他们商议，并征求他们的同意。
1.1.5 看房当日早上，看房的负责人需要再次与客户确认看房行程，以免客户爽约、迟到或忘记。
1.2 房源视频数据库
1.2.1 房源视频数据库介绍
房源视频数据库是由全体同事共同维护的房源视频共享平台。自2022年开始收集视频以来，至2025年2月，该平台内已有约280套大波士顿区域房源的各类视频、图片，涵盖了数千个Unit及公寓公共设施的实拍视频。
各位同事可以方便地在数据库中查找所需房源的视频，也可以一键分享给客户。从而不必占用自己的存储空间来维护这些视频。
同时，为了确保大家共同参与数据库的维护，保护全体同事的劳动成果，公司根据实际情况，设立了每位同事的上传数量要求。满足要求的情况下，可无限制访问和使用数据库中的资源。
1.2.2 上传数量要求
当前，每位同事每个月至少上传4个视频。
1.2.3 访问权限控制
所有成员均无视频数据库访问权限，除非该成员——
正处于入职当月；或
被系统标记为超级管理员用户；或
被系统标记为组长用户；或
本人及所有与该成员具有相同直属上级的全职成员（含参照全职员工管理的兼职人员），各自均完成了上一自然月视频数据库的上传数量要求；或
本人及所有与该成员具有相同直属上级的全职成员（含参照全职员工管理的兼职人员），在上一自然月开始至该成员尝试访问数据库时的时间段内，各自上传的视频数量均已达到了上一自然月与本月视频上传数量要求之和。
本条规定不适用于不按照全职管理的员工。
1.2.4 质量：视频务必按照以下规范拍摄：
1）拍摄前务必打开所有灯光、窗帘，保证光线充足； 2）视频应竖屏拍摄，拍摄过程中保持稳定，最好使用4K模式； 3）拍摄前擦一下镜头确保画面清晰，不建议使用广角镜头拍摄； 4）视频画面中不应出现除本公司员工之外的其他人员； 5）视频拍摄过程中可同步解说，如有特别的特点可以强调； 6）公寓公共设施也可拍摄（如健身房、共享空间、游泳池等）； 7）使用苹果手机拍摄时，建议到「设置」-「相机」-「录制视频」中选择「4K/30fps」格式，并关闭HDR视频（高效）选项。
1.2.3 时效：看房视频需要在每周五11:59 PM之前上传，若多次未能按时完成则视情况主管约谈。
1.3 高级公寓信息
1.3.1 更新次数要求
当前，每位同事每个月至少需要更新12次高级公寓政策信息。
1.3.2 介绍
高级公寓信息模块提供了上百个大波士顿区域的高级公寓房源。其中包含中介费、杂费、国际学生限制、优惠、官网等信息。此外，对于大多数公寓，你可以在本模块内一步到位完成预约看房和实时房源查询。
这些信息依靠大家共同的维护，因此，请在获知了最新的政策信息后第一时间在这更新。
1.3.3 访问权限控制
所有同事均无访问权限，除非他们符合以下情况之一——
被系统标记为超级管理员用户；或
被系统标记为组长用户；或
申请了临时权限并处在临时权限有效期内；或
申请了临时权限，并且临时权限已过期，但完成了申请临时权限时接受的任务；
申请了临时权限，临时权限已过期，未能完成申请临时权限时接受的任务，但完成了后续的任务；或
支付了必要的技术服务费用。
请注意，此模块无针对新入职同事的特别安排。入职时，因无上个月的更新记录，默认没有访问权限。请在充分得到培训后再申请临时权限，并完成相应任务以完整解锁本模块。
1.4 出勤/考勤
1.4.1 公司将记录每位员工日常出勤情况和例会出勤情况。该等数据与企业文化考核中「专注」分数挂钩。
1.5 朋友圈转发
1.5.1 对于公司通过企业微信要求转发的朋友圈，需要当天及时发出。
二、房源数据平台信息
1. YGL：通过员工门户一键跳转
2. Hamilton：通过员工门户一键跳转
3. Fineberg：通过员工门户一键跳转
4. 高级公寓信息：员工门户
三、聊单常用模板
注意错别字！注意标点符号！注意中文语法！注意客户问题！
注意专业度！
3.1 客户信息收集
麻烦您简单填写一下需求信息，我来筛选合适的房子！
【预算范围】： 【入住日期】： 【本人身份】：本科/研究生/工作 【通勤地点和时间】： 【期望户型】： 【其他需求】：（如室内洗烘、宠物、车位需求、拼室友）
3.2 市场情况概览：根据客户需求进行科普
范例： 好滴收到！因为这边已经正式进入旺季，房子走的特别快。为了确保给您提供最新的信息我这边明天需要跟一些物业以及房东确认一下房屋信息。但是有几个比较普遍的情况先跟您同步一下：
1. 通勤距离：（目前市场房源情况来说，）HBS 周围步行十五分钟选择较少，性价比偏低，高级公寓即使拼室友也大约人均在2.3k-3k。如果自己住一室一厅预算则需更高(2.8k-3.5k)。我这边推荐稍稍扩张一下找房半径，大约在步行30分钟或者公共交通15-20分钟这个距离。性价比高的普通公寓，以及居住条件更豪华的高级公寓都有很多不错的选择。日常生活（食，行）这些都极其方便。
2. 预算：hbs 可以辐射到的区域大体分为两种：普通公寓：房屋相对老旧，经典装修风格。楼内洗烘，全楼居民共享不对外。大多数在5-10年前翻新。类似于国内的“老小区”的感觉。Studio/1B 预算大多在1850-2300。如果选择拼室友，大多会选择两室一卫、三室一卫、三室两卫、四室两卫四个户型，人均预算大约1200-1600(1.3k-)。 高级公寓： 大多近三年建成，豪华现代装修，onsite物业团队管理，室内私人洗烘。楼内有很多公共设施比如24小时健身房，会议室，学习室，游戏室etc. Studio/1B 预算2800-3000起。拼室友户型大多为两室两卫，三室两卫 人均预算1800-2000起。
3. 中介费： 麻省中介费收费标准为一个月房租。但我们与每个物业、大楼、房东的合作规则不一，有一部分房东会承担全部中介费，即为市面上免中介费房源。有一些会承担一半中介费，我们则会跟客户收取另一半。具体客户需要支付多少中介费，我们会在推房时候详细标注出来。
3.3 中介费收取
提前和您沟通一下，由于我们是房屋中介公司，是需要收取服务费用（中介费）的，一般服务费是相当于一个月的房租的金额，这个费用是当您选择要租我们推荐的房子的时候才需要付的，如果您最后没有租任何我们推荐的房子，您是不需要付费的。尽管部份公寓的房东会承担中介费，但由于现在是租房旺季，市面上大多数的房源是需要您付服务费的，希望您可以理解。
我们依法和行业惯例收取相当于一个月房租的金额作为中介费，如果房源如若没有提及优惠中介费，则需要收取全部中介费。
3.4 “美窝三件套”文件的用途
Fee Disclosure（费用披露）：看房开始前签署（电子或线下纸质）。用于告知客户中介费的情况，签署后，客户如果想申请这套房子，则必须与我们申请。同时，也规定中介费最多为1个月房租，对于客户来说，保障了他们不被多收中介费的权利。
注意，这仅仅是一份费用披露文件，并不构成任何合同、协议、雇佣关系，不可用合同、协议等字眼解释这份文件。
Fee Agreement：表示客户同意支付具体数额的中介费，也约定我们不能以其他名义多收取类似费用。这是一份协议，需载明客户具体申请的房子、需要支付的费用，以及违约责任。
Sight Unseen：未能线下亲身看房时需要签署，表示客户主动放弃在签约前实地看房的权利，并清楚相关风险。
请根据用途自行组织话术。
3.5 杂费情况讲解：视房源具体情况变动
大多数中、高级公寓的租金均不包含任何杂费（除垃圾处理费外）。少数老旧普通公寓因没有给每户配备单独的电表、水表，物业管理公司会将杂费统一计入房租中收取。
杂费正常情况下，每月人均在70-100之间，冬季采用空调取暖时，可能会相对较高。
3.6 申请流程讲解
公司信息：
留学生网办公主要地区有：美国波士顿、康州、纽约、加州；英国伦敦；中国长春、上海、深圳、广州。旗下共拥有多个主要业务线：留明求职、留明留学、美窝房产、途美保险、牙科诊所、悟空传媒、闪电平安寄、阿特拉斯对冲基金等。
USWOO Realty 美窝房产是留学生网主要业务板块之一 美窝房产官网 https://www.uswoo.com/ 留学生网官网 https://www.overseasstudent.com/ 波士顿公司地址： 1110 Commonwealth Ave FL1, Boston, MA 02215 99 Sumner St, East Boston, MA 02128 公司营业执照：
普通公寓申请流程
1.提交申请人信息和各类材料。请勿使用微信收取客户敏感信息，必须使用uswoo.com/uswoo.net或员工门户-客户资料模块来收取。
需要个人资料：护照首页、当前生效美国签证页、I-20（F签证）、DS2019（J签证）以及其他公寓可能需要的材料，如信用报告、工资单等。根据申请人的身份不同，材料也会有所不同，需要具体问题具体分析。
建议使用客户资料模块的申请表，客户填完申请表即可完成上述信息、材料收集。
2.缴纳申请费用。普通公寓通常为首月房租，需要向公司转账，或者自行开支票送到公司。
解释：为什么需要缴纳一个月的房租？
原因：为了避免无效申请占用公寓资源，大多数物业公司均要求申请人缴纳一笔申请费。在申请通过后，该申请费用会直接成为首月房租的一部份；申请通过之前或申请失败时，该笔费用会全数退还予申请人。
3.协助客户填写申请表格。
4.根据公寓要求的不同，线下或者电子邮件提交申请材料。
5.申请通过后，缴纳尾款（金额和明细依据公寓指示而定，通常为中介费+末月房租+押金）。
高级公寓申请流程
1.提交申请人信息和各类材料。请勿使用微信（含工作微信）收取客户敏感信息，必须使用uswoo.com/uswoo.net或员工门户-客户资料模块来收取。
需要个人资料：护照首页、当前生效美国签证页、I-20（F签证）、DS2019（J签证）、财力证明（如有）以及其他公寓可能需要的材料，如信用报告、工资单等。根据申请人的身份不同，材料也会有所不同，需要具体问题具体分析。
建议使用客户资料模块的申请表，客户填完申请表即可完成上述信息、材料收集。
2.网上填写申请表格。
3.申请通过后，公寓发送Welcome Letter，其中写有入住前需要缴纳的款项、明细。按照指示完成缴纳即可。
3.7 申请过程中所产生费用的讲解
FMR/首月房租：对于普通公寓来说，这通常是申请费。对于高级公寓来说，如入住日期不是1号，则首月房租通常按比例收取第一个月实际入住天数的租金。
LMR/SD：末月房租与押金均为尾款的一部分。 末月房租将抵扣租期最后一个月租金。
key Fee：换锁费用。需分清Deposit（可退）、Fee（不可退）。
中介费：通常情况下为一个月房租。
*并非所有公寓都要求上述全部款项，具体要求以申请时的情况为准。
3.8 转账方式以及流程
1.美金转账: 参考大群内最新转账方式说明文件。可接受跨境汇款、境内ACH转账、Zelle转账等方式。 2.人民币转账：客户可使用易思汇，支付人民币完成转帐。工作群内咨询财务老师获取详细信息。
如客户希望到达美国后再支付美金，需与财务先行沟通，财务同意的情况下可先收取等额人民币，待客户到达美国后缴纳美金后退回客户实际支付的人民币。
3.9 公寓是否包家具
波士顿绝大多数公寓都是不带家具的，可建议客户在亚马逊、宜家等网站提前下单送到公寓，但需注意送达日期最多提前一两天。
我们可提供优惠家具安装上门安装和垃圾清运服务。
3.10 美窝房产订房礼包
公司统一提供订房礼包，可选择性向客户赠送。
四、聊单常见问题（Q&A）
4.1 中介费折扣以及返现
中介费参考此处，如有必要给予折扣，需要依照相关规定处理。 返现：公司政策不提供返现，直接返现也是存在法律风险、扰乱市场的行为。但可提供高价值的美窝入住大礼包。
4.2 水电等杂费账户开通
公寓发送的欢迎中会说明电、气、网等杂费服务公司，需要客户自行去对应的公司网站上开通。如果没有SSN的话则需要打电话开通。居住期间产生的杂费直接在相关公司的网页上缴纳即可。
4.3 网络运营商的选择以及优惠政策
公寓的欢迎信里会说明公寓支持哪些网络运营商。
我们可以帮助客户开通网络，在给客户时下最优惠网络套餐的同时你可以获得推荐费。
4.4 Resident Parking Permit办理
如果需要申请居民停车许可的话，可以在市政厅的网站上申请。作为居民，客户可以在房子所在街区的“Resident Parking”区域免费路边停车。
线上办理：https://prdwmq.etimspayments.com/pbw/include/boston/rppnew.jsp 如非波士顿（City of Boston）辖区（如Malden、Cambridge等地）则需要搜索当地的有关申请网站。
4.5 房屋保险
房屋保险是用于保护租户和房东利益的，承保范围主要包括房屋因火灾、雪灾等灾害造成的损坏、个人财产因遭受盗窃、抢劫等事件受到的经济损失。客户也可以选择其他附加选项，如医疗补充等。这个保险每个月大约7-20美元不等，因地而异。
即使公寓没有强制要求，也请强烈建议客户购买。
4.6 搬家
搬家公司（官方合作）
我们和波士顿优质搬家公司合作，搬家公司提供5%-8%的返现，你可以自己决定是自己留着还是返给客户。
自行搬家 （Uhaul）
自己去Uhaul租一小货车搬家是性价比最高的选项，但是旺季一定要记得提前预约，否则到时候很可能无车可租。
4.7 续约/毁约
公寓会在合同到期前3-5个月左右开始询问续租意向，并且给出续约的价格。你可以跟物业讨价还价。但如果决定不续约，大多数的公寓要求你在搬出前60天书面/邮件通知物业公司。请注意，即使你是正常合同到期不续约，也需要提前60天通知你的搬出时间。
公寓会在合同中写明违约责任，高级公寓通常是1-2个月的租金作为罚金。需要说明的是，即使你要毁约，仍然要遵循提前通知的规定。如果公寓要求提前60天通知搬出，而你今天跟公寓说10天后搬走，公寓仍然会要求你缴纳房租到60天再加上违约金。
4.8 找室友/换室友
大多数的公寓，多人一起签订合约时，是需要承租人共同承担责任的。也就是说，如果室友违约，甚至直接跑路，也是需要还留在这的室友帮他缴纳全额房租。因此，在确定拼室友前，一定要深入交流，确保双方各方面都合适的情况下再合租！
换室友，操作上相当于转租，需要查看合约中关于sublease/sublet的相关条款。如果选择sublease，相当于原室友的所有责任和义务都转移给新室友。如果选择sublet，则新室友只是有权利住在这里，包括付房租在内的原来的各项权利和义务仍然在原室友身上。
并非所有公寓都允许这两种方式，请务必查看客户合同，并解释清楚。
4.9 厨房电器
尽管大部分公寓不包家具，但厨房电器都是齐全的。其中，冰箱、炉灶、烤箱是99%的公寓都会配备。
微波炉除了极个别普通公寓不配备，99%的公寓均配备。绝大多数翻新过的普通公寓及所有新建公寓都会配备洗碗机。100%高级公寓和大部分年代不算久的普通公寓配备厨房垃圾处理器。部分年代太老旧且翻新不全面的普通公寓无此项配置。
炉灶分为电陶炉（并非电磁炉）、燃气炉。普通公寓更可能是明火炉灶，高级公寓更喜欢电陶炉。但都要具体看过才知道。同一栋公寓也可能部分房间明火炉，部分房间电炉。
4.10室内洗烘
大多数高级公寓、中高级公寓、独栋House都会配备室内洗烘（In-unit Laundry），少数翻新过的普通公寓也会配备。部份公寓存在特定房间有室内洗烘的情况，请参考房屋详情后再给客户介绍。
五、工作中的问题
5.1 客户消失了
避免问题：加上客户/拉群后，第一时间跟客户打招呼；了解需求后，如需一段时间来整理房源和资料，务必给客户一个预期的时间。
跟进：未得到回复时，12小时后作第一次跟进，再过24小时作第二次跟进，再过48小时小时后作第三次跟进。每次跟进尽量带着新的东西，比如新找到的一些房源。后续只要客户没有明确表示不需要找房，都可以在有新房源时简单跟进一下。
5.2 客户说我再想想
非常理解您需要时间考虑。但考虑到波士顿目前租房市场的紧张局势，优质房源往往很快就会被租走。这套房子地理位置优越，配套设施齐全，确实是难得的好选择。如果您有任何疑问或需要更多信息，我随时愿意为您解答。请您尽可能在明天之前告知我您的决定，以免房子被别人抢走～
5.3 客户说她定我就定
了解您的考虑，和朋友一起做决定确实是个不错的选择。但鉴于波士顿当前的租房市场非常紧俏，您可以尽快与您的朋友沟通，讨论是否真的适合这套房子。如果您们需要更多的房屋信息或有任何疑问，我随时乐意为您提供帮助，以免错过好房子哦！
5.4 客户说我的朋友说xxxx不好，xxx好
您朋友推荐的这个房子确实也是一个不错的选择，它（哪里哪里好），但是我们这个房子（对比突出优点）……
专业事情找专业的人。举例说明，理财找顾问、打官司找律师，美国房地产情况和国内差别很大，我们十年的经验相信不会比朋友的经验差。
5.5 客户说那我自己可以申请，我为什么要找你们订房还得付中介费？
这是个很好的问题！虽然您可以自己直接租房，但选择我们作为您的经纪人有以下优势：首先，我们对波士顿的房产市场了解透彻，能够帮您快速筛选出符合您需求的最佳房源。其次，我们在谈判租赁条款和价格方面拥有丰富的经验，能帮您争取到最优惠的条件。 此外，我们还会协助您处理租赁过程中的各种繁琐手续和潜在问题，为您节省时间和精力。（对于普通公寓：还有一些公寓，并不接受个人直接递交申请，而是和中介公司合作，只接受通过中介递交的申请哦）虽然需要支付一定的中介费，但考虑到我们提供的专业服务和潜在的节省，以及接机、入住礼包等增值服务，这是非常值得的投资～
六、买卖房源常见问题 （入门版）
6.1 客户基本需求信息收集
【购房方式】现金 /贷款 【资金是否已到美国账户】 【是否在美工作/报税】 【房屋类型】别墅/公寓/联排 【房屋用途】自主/出租/学区房 【户型】需要__个卧室 __个卫生间 【车位】数量：___，室内/室外 【预算】美金：_____ 【屋内设施】厨房电器/暖气空调/洗烘/其他家具 【大楼设施】会所/健身房/礼宾安保/游泳池 【社区配套】学校/地铁/高速/超市/餐厅/其他
6.2 波士顿周边常见学区
https://www.niche.com/k12/search/best-school-districts/s/massachusetts 注：Niche上一般综合评分A-， A，A+评级为传统意义上的好学校。有一些学校综合评分不高但是单项评分（比如综合评分为B+, 但学术项评分为A）可能会较高也可以推荐。
6.3 波士顿及周边地区房价
无统一价格，根据房子类型、新旧、区域千差万别。不像国内的房地产市场可能某一区域有一个比较平均的房价。 问清客户具体的需求，他看重房子的性价比还是房子的升值空间，或者是房子的投资价值，再根据房子的类型、地区介绍。
6.4 贷款
贷款首付40%，无信用贷款目前7%出头。详情还需咨询贷款专业人员，他们会为您提供最划算的方案。
七、法律问题
7.1 铅 （Lead）
7.1.1 麻省法律要求，1978年以后新建的房子，不得使用含铅涂料。因此，在这之后新建或全面翻新的房子，可以默认其不含铅。
7.1.2 麻省法律要求，如果有 6 岁以下的儿童居住，房东必须确保其房产没有铅危害。也就是说，房东必须雇佣专业持证铅检查员，检查其房产是否有铅危害。如有，则需要雇佣经过培训且有执照的专业人员完全覆盖或清除含铅的涂料。同时获得相关合规证明文件。
7.1.3 《铅法》和《反歧视法》规定，房东不得以租户中含有6岁以下儿童为由，拒绝出租房屋，这是严重的违法行为。
7.1.4 综上所述，即使有6岁以下儿童，也可以帮他们申请这些老房子。因为只要申请通过，房东就必须完成除铅的工作。但是，房东仍有可能以其他理由（财力不够、移民身份）来拒绝申请。所以不到别无选择，不建议选择申请未除铅的房子。
7.2 房租
7.2.1 欠缴房租
房租通常需要在每个月的1号缴清。如果没有按时缴纳房租，房东可以即时开始驱逐程序。也就是说，1号不交房租，2号房东就可以开始驱逐租户了。如果在规定时间内没有补缴，那真的会面临被“赶出”公寓的情况。当然，通常情况下，房东并不会这么快就开始驱逐程序。即使收到了催款/驱逐通知，也只需在规定时间内补缴即可。
然而，除非拖欠房租30天以上，房东都不能收取滞纳金/罚金。
7.2.2 室友违约
如果一个室友跑了，那么其他仍然居住在公寓里的租户将不得不共同承担他的那部分租金。如果其他人也不交跑掉的那个人的租金，公寓将向合同上的所有租户追缴房租，并且可能对所有人采取驱逐行动。
合约中的其他人可以采取法律行动（通常是小额法庭）向违约的那个人追索租金。
7.3 押金（Security Deposit）
7.3.1 退还期限
公寓必须在租户退租后30天内发放押金退款（寄出退款支票、电子汇款）。否则，租户可以要求3倍赔偿。
7.3.2 扣款项目
不可扣除的项目：自然损耗，如墙面的小洞、污渍，地毯上家具产生的印痕等不可避免的使用痕迹；非人为损坏，如厨房电器的非人为故障。
常见扣除项目：宠物造成的地毯、地面污染，退房时未及时清洁导致公寓需要另行安排清洁服务，对房屋结构造成明显破坏，未清空个人物品等，以及其他约定的合理项目。
如果产生了扣款，可要求公寓提供相关收据，公寓只能从押金中扣除实际产生的金额，不能收取惩罚性赔偿。
7.3.3 违约责任
租户发生任何形式的违约时，房东均不能扣除其押金，也不能擅自挪用押金抵扣违约金。
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