波士顿美窝房产工作手册实施条例

2025年3月1日

第一章 总则

第一条 本条例依据《波士顿美窝房产工作手册》（以下简称“《工作手册》”）及《波士顿美窝房产员工手册》（以下简称“《员工手册》”）制定，旨在规范公司运营管理。

第二条 本条例适用于波士顿美窝房产有限责任公司（Boston USWoo Realty LLC，以下简称“本公司”）之全职雇员、接受本公司管理的独立承包商/自雇人士（Independent Contractor）及参照全职雇员管理的兼职人员。上述规定人员权利义务的行使，以其与本公司劳动关系或服务关系存续期间为限。

第三条 依本条例实施的经济处罚及费用，均划入被罚款人所在组的团建基金，专项用于团队建设、培训及集体活动。

第四条 本条例所称的“以上”“以下”“以内”“届满”均包含本数，而“不满”“以外”则不包含本数。本条例中“第若干次以上”“累计”等表述，若无明确统计周期，均指该员工自首次入职公司起的累计次数，离职后再次入职的，累计次数延续计算。

第五条 本条例中所称的“连续若干天”指连续的自然日，包括工作日、双休日及法定假日，但不包括事假、病假及年假。在计算连续天数时，应扣除请假的天数。周历计算参照公历周历计算标准，每周起始日为星期一，截止日为星期日。

第二章 日常工作

第一节 看房

第六条 所有看房应当在跟客户确认好时间后即时登记；对于无客户参与的看房，则应在与物业公司（房东）确认好时间后即时登记；最迟应提前至少24小时登记。组长或直属上级应根据登记信息及时协调钥匙借用、人员调配等保障措施，确保业务有序开展。

第七条 未于出发之前登记的，每次对该名员工处20美元罚款。累计3次以上的，除对本人除以罚款外，对其组长每次处20美元罚款。

第八条 因未及时登记看房导致其他员工看房受到影响的，每次额外对该未及时登记的员工追加20美元罚款，对该员工的组长处10美元罚款。明知不登记会影响其他人看房，仍然故意不及时登记的，每次额外对该员工追加100美元罚款。

第九条 组长应当安排好自己的时间，确保能够按时领取钥匙并带组员看房。因组长个人原因导致组员无法顺利看房的，每月第1-3次此种情况，每次处20美元罚款；每月第4-10次出现此种情况，每次组长处50美元罚款；每月超过10次的，则由直属上级进行约谈。

第十条 未取得麻省房地产经纪人执照（Massachusetts Real Estate Salesperson License）或未通过公司转正考核的人员，不得独立开展看房业务，须由持证经纪人在场监督。若出现无证看房的情况，每次处30美元罚款；累计3次以上者，除了对本人的罚款外，同时对组长每次处20美元罚款。但是，无客户参与且为空房的普通公寓看房、无客户参与且以潜在租户身份预约的高级公寓看房不在此限；此二种情况仍需登记。

因无证看房导致公寓对公司提出投诉的，由人力资源部门约谈，并处严重警告；造成严重后果的，予以开除。因无证看房导致商机流向其他公司的，处严重警告、谈话或者开除。

第十一条 公寓钥匙保管箱只限已转正的持证经纪人使用。将保管箱密码告知未持证或未转正员工的，对泄露密码者处50美元罚款。该密码每个季度定期更换一次。

第十二条 所有从钥匙保管箱借出的钥匙应当在看房结束后2小时内，最迟不得晚于当天结束之前归还。特殊情况需要延长借出时间的，需要完成保管过夜钥匙报备流程。未报备且逾期未归还的，对借出人每次处20美元罚款。

第二节 房源信息资源管理

第十三条 数据的可靠性来源于不断的更新。每位员工应当完成《工作手册》中规定的各项上传、更新数量要求。这些更新次数应当均匀分配到日常的工作当中，而不是在某个时间集中完成。

第十四条 若连续两个月未能在当月完成看房视频数据库的视频上传数量要求，将会长期失去这些资源的访问权限。重新获得访问权限前，除需完成系统设定的相应任务外，还需要另行支付20美元的技术处理费用。

第十五条 若连续两个月未能在当月完成高级公寓政策数据库的更新数量要求，将会长期失去这些资源的访问权限。在此种情况下，第一次重新获得访问权限前需要先支付20美元的技术处理费用；在第二次及以上出现此种情况时，该等费用将变为30美元；另外，在第三次及以上出现此种问题时，除了需要支付该等费用外，还须接受上级约谈。

第十六条 若在某个月申请了高级公寓政策数据库的临时权限，但未能在豁免期限内完成恢复访问权限的任务的，可以支付10美元技术处理费方式以再次获得豁免期限。在第二次及以上出现同样情况时，每次需要缴纳20美元技术处理费以再次获得豁免期限 。

第十七条 上传内容到数据库时，应保证相关信息的准确性。故意填写错误信息，意图误导他人的，对当事人处50美元罚款，对当事人的组长处30美元罚款，公司管理人员约谈当事人。

第十八条 使用恶意手段骗取更新次数，使得系统不能正常判断有效更新次数的，对当事人每次处30美元罚款，上级约谈当事人。符合以下情况的可能会被判定为骗取更新次数：

（一） 短时间内更新多个公寓，并且每次更新与该公寓上一次更新的相似度过高；

（二） 短时间内多次更新同一个公寓；

（三） 其他可通过技术分析发现的情况。

第十九条 对于高级公寓政策数据库，在新增公寓时，若只填写了公寓名称、地址，而未填写有效政策信息，视为无效更新次数。

第三节 中介费收取和客户关怀

第二十条 业务部门、财务部门、市场部门、人力资源部门相关人员共同组成中介费事务委员会（下称“委员会”），负责处理与中介费及客户关怀有关的事宜。该委员会的工作规则另行发布。

第二十一条 公司统一发布可提供的增值服务、赠品、优惠活动清单。该种清单通常称为“大礼包”。

第二十二条 应收中介费是指，完成特定居间服务后，针对相关订单，公司应当收到的服务费用。收取中介费时，应至少收取等于应收中介费数额的中介费，实际收取数额不设上限。

租赁订单应收中介费标准为：

（一） 租期一年以上的，为1个月房租金额；

（二） 租期不满一年的，收取比例为实际租期月数除以12个月，应收金额为该比例乘以一个月房租；

（三） 与其他公司合作（Co-broke）的订单，应收中介费应在前款规定基础上根据实际情况调整。

第二十三条 为了维护自己和公司的利益，每个订单应当至少收取全额应收中介费。实际收取的中介费不设上限，但须向客户、公寓解释所收取费用之详情。

第二十四条 本公司严禁员工实施下列可能扰乱市场秩序的不正当竞争行为：

（一） 未经公司批准，擅自向客户提供佣金折扣、现金返还等直接经济利益；

（二） 以任何形式向客户输送具有经济价值的利益（下称"变相优惠"），包括但不限于

1、 超出公司明确可向用户提供的优惠、礼品范围内的有价值的服务、商品及其他需公司承担成本的有偿服务、现金返还或实物商品；

2、 未经公司书面批准的现金、预付卡、有价证券、商业礼券及其他具有流通等价属性的支付工具；

3、 在物业出租方已提供优惠方案之外，承诺或实际给予客户其他经济性利益。

第二十五条 根据个人业绩、等级等情况的不同，公司为每位员工分配个人打折幅度、次数的限制。该标准由委员会另行发布。除非得到直属上级针对具体个案的批准，只能在限制范围内为客户提供优惠。

第二十六条 员工认为确有必要为客户提供优惠的，应当按以下流程向直属上级咨询：

（一） 分析需要提供优惠的具体情节，如价格匹配、老客户、客户介绍；

（二） 拟定具体优惠方案，与直属上级讨论；

（三） 若该优惠方案在个人的优惠限制范围内，则在得到直属上级口头同意后，可直接向客户提供；若不在限制范围内，则需要在得到直属上级的同意后，继续以下步骤：

（四） 在企业微信中提交“客户关怀”审批表单；

（五） 等待直属上级批准后方可向客户提供。

（六） 如果直属上级不同意优惠方案，又认为有必要提供该方案，或者认为直属上级没有提供合理的替代方案的，可以请直属上级提请委员会解决争议。

第二十七条 没有得到直属上级的批准或授权，又超出个人限制范围为客户提供中介费打折、返现、变相优惠的，需要自行承担当次有关费用及后续衍生费用。同时，处每次100美元罚款。本条所述的费用包括：

（一） 应收取的中介费和实际收取的中介费之差额；

（二） 为提供相关优惠产生的费用；

（三） 由该折扣、返现或者变相优惠直接或者间接导致的其他公司遭受的损失。

第二十八条 每年的12月31日，每组当年度的中介费收取率（实收中介费/应收中介费）应当高于公司要求的应收取率。该应收取率由委员会每年初另行发布，年中时，委员会可视情况调整该比例。若本组年终时的实际中介费收取率低于该规定的，组长可能失去保级、晋升资格。

第二十九条 经过特别讨论确认可以豁免的订单，可以 将该订单的应收中介费调整为豁免后的金额。

第三十条 若组员不服组长不同意额外打折、返现，组长应当提请委员会介入提供解决方案。但是，每位组长每个月只能提请委员会介入解决一次。

第五节 商机跟踪记录

第三十一条 员工应当通过合理的方式，记录每个商机从获取到结束服务的全流程。应当记录的信息如下：

（一） 客户姓名（昵称）；

（二） 尽可能详细的客户信息；

（三） 商机来源；

（四） 获得商机时间；

（五） 客户的需求信息；

（六） 成单情况；

（七） 商机当前状态以及每次变更状态的时间；

（八） 复购可能性；

（九） 其他有必要记录的相关信息。

第三十二条 如果不能准确记录商机信息，将无法获得准确的来源分布、成单率、转化率等关键信息，并导致公司无法准确评价员工的工作情况，进而影响到评奖、晋升、抽签的资格。

第六节 录单

第三十三条 客户决定申请时，应当及时在客户资源管理系统中录入有关订单。

第三十四条 录单时应准确录入订单、客户的相关信息。所录信息不准确时将被警告一次，累计三次以上，每次罚款10美元。

第三十五条 订单申请状态发生变化的，应当在知晓变化时立即更新订单状态。

第三十六条 每次开支票前必须完成录单，否则需要支付每张支票10美元的行政费用。

第三十七条 每个客户信息需要单独录入，将多个客户的名字填入同一客户信息，并且未能在结算之前修正的，每次罚款10美元。

第三章 行政管理规定

第一节 考勤

第三十八条 每次无故缺勤将被处20美元罚款。每个月无故缺勤4次及以上，从第四次起，每次处30美元罚款。

第三十九条 出席需要考勤的活动、会议时不得迟到。

（一） 迟到5-15分钟，按无故缺勤50%的标准罚款；

（二） 迟到15分钟以上的，按无故缺勤记录、处罚；

第四十条 组内迟到人数占本组50%以上的，或者迟到15分钟以上人数占本组人数30%的，由上级约谈该组组长。

第四十一条 所有迟到的员工，在当天会议、培训等需要考勤的活动结束后，共同打扫办公室卫生。打扫卫生应当符合以下标准：

（一） 所有垃圾桶清空，并配备新的垃圾袋；

（二） 所有桌面上应无包装袋、无用纸张、废弃物或垃圾；

（三） 所有桌面上的有用物品摆放整齐；

（四） 地面无明显污渍或黏腻感；

（五） 饮水机水桶水量充足，无红灯闪烁。

第四十二条 因看房、陪客户处理问题不能及时参加会议时，应当至少提前24小时向组长说明；对于紧急的情况，也应当至少提前1小时说明。此类情况需要保留相关证据备查。

第四十三条 病假、事假、休假时无需另行针对休假期内的公司会议、活动另行提交请假申请。

第二节 基本业绩

第四十四条 人力资源部门时刻关注各位员工的工作情况，至少每周检查一次未开单情况。同时，公司将通过人力资源管理系统向有关员工发送未开单提醒。公司另行通过《员工手册》发布关于约谈、劝退条件的具体规定。

第四十五条 对于满足有关约谈、劝退条件的员工，人力资源部门将在有关员工满足有关条件的3个工作日内安排谈话并制定改进计划。

第四十六条 达到一定职级的员工，经过申请、考核和评估后将有机会获得带人的权利。带人的人数限制将根据本人的工作情况、本人业绩、团队业绩、团队成员工作情况、团队离职率、团队换组率等因素综合确定。相关人数限制的具体标准另行发布。

第四十七条 组长原则上需要将团队人数限制在带人人数限制内，在团队人数达到上限后，需先减少组员人数，才能招入新人。确需超额带人的，本组中介费收取率必须达到要求，并满足以下条件之一：

（一） 现有组员月均成单量达到3单以上；

（二） 其他经过讨论后被认可的情况。

第四十八条 组长应当关注组员的工作状态，避免他们陷入长时间未开单的情况。对于组员因长时间未开单而被约谈的，对组长处警告一次。因组长未能积极履行相应职责，导致组员因长时间未开单而被劝退的，对组长处100美元罚款。

第四十九条 对于选择管理体系的员工，其保级、晋升评价标准将更加侧重于不断培养新团队成员。公司另行发布具体的标准和评定时间，并定期更新。

第五十条 未能达到保级标准的员工，将被降级；达到保级标准但未达到升级标准的员工，将失去当前周期的晋升机会。

第三节 信息安全

第五十一条 为了保护客户信息、资料的安全，所有员工必须使用以下方式收集客户的申请信息和资料：

（一） 通过员工门户中的“客资管理”模块向客户发送信息、文件收集链接；

（二） 使用工作邮箱接收客户的个人资料和相关文件；

（三） 在DocuSign中请求客户填写个人资料并上传相关文件。

要求客户使用其他方式发送申请材料和信息，或者未明确要求客户使用上述方式发送相关资料导致客户使用其他方式发送了资料的，每次处20美元罚款。

第五十二条 对于不再使用的客户资料，应当在服务结束90个自然日后及时删除。

第五十三条 自2024年6月1日起，必须使用企业微信与新获得的客户联系。对于既有老客户，也应当引导他们添加员工本人的企业微信账号。发生任何争议、投诉时，企业微信平台以外的与客户的聊天记录不得被视为有效证据。

第五十四条 通过市场渠道、公司内部推荐渠道获得的商机，应当在所建立的群聊内完成所有沟通。在订单完成前不得私聊客户。私自私下联系客户的，每次处20美元罚款。

第五十五条 不得将人力资源管理系统、员工门户中的任何页面以截图、保存文件形式发送给本公司以外的人员。对于违反本条规定的，每次处20美元罚款。

第五十六条 禁止伪造、变造、买卖中国国家机关、美国政府部门、美国商业机构、美国教育机构发出的文书、证件。违者每次罚款100美元，累计三次以上者将被开除。

第五十七条 员工应当妥善保留申请过程所填写的申请表、协议及其他书面文件。

第四章 执行和监督

第五十八条 违反本条例规定的行为，依照《员工手册》《工作手册》和本条例的规定处罚。

第五十九条 所有处罚决定将由人力资源部门通过企业微信平台或者书面通知当事人。当事人应当在给定的期限内完成通知中要求。

第六十条 对具体处罚事项有异议的，可以在收到通知的7日内向人力资源部门申请复议。人力资源部门应当与所涉事项的主管部门、当事员工的直属上级共同讨论后书面回复当事人。

第六十一条 全体员工在日常工作中发现他人违反本条例之规定的，应当通过指定的渠道向公司反馈并提供相应证据。公司将在调查完成后依据条例规定办理。

第五章 附则

第六十二条 员工应使用企业微信和工作邮箱完成所有与工作相关的线上沟通。在责任判定时，其他网络平台的沟通记录将不被视为有效证据。

第六十三条 本条例由人力资源部门负责解释。

第六十四条 本条例自2025年3月1日起施行。